【核心要点】
利率走高，成为众多房地产基金面临的新逆风。布里奇波因特集团看到房地产市场一些被忽视细分领域的机遇正在增多。
据企业高管介绍，尽管高利率令不少投资者远离地产板块，但布里奇波因特集团却在房地产市场那些被忽视的细分赛道看到越来越多机会。
总部位于伦敦的布里奇波因特资产管理规模达 1250 亿美元，业务已经从核心的私募股权、私募信贷，拓展至基础设施、二手基金（二级投资）以及房地产领域。今年夏天，该集团宣布收购凯恩・安德森房地产公司，这家地产投资机构管理资产规模超过 220 亿美元。
布里奇波因特首席执行官拉乌尔・休斯表示，这笔收购让公司拥有 “顶级水准” 的房地产投资产品线，同时大幅巩固在美国市场的立足点。
“我们旗下所有产品，在各自细分赛道都是标杆选择。团队极具创业精神，追求超额收益，我们专注真正能创造增值的投资。在收购凯恩・安德森之前，我们唯独缺少房地产这块业务。”
利率上行给很多房地产基金带来新的压力。不少基金在利率接近零的 2021 年大举投入商业与住宅地产，如今不得不面对借贷成本抬升、资产估值收缩、交易活跃度下滑、违约案例增多的困境。
凯恩・安德森房地产公司联合创始人兼首席执行官阿尔・拉比尔表示，高利率会推动行业洗牌；具备行业专业能力、投资纪律严明的投资者，将在行业出清的过程中挖掘新机会。
“很多人会说‘利率上涨，房地产就不行了’。但事情远没有这么简单。诚然，利率上行，资本化率走高，资产估值下行。但地产属于长久期投资，不能看单日、单季度表现。当下这种市场环境，反而会催生巨大的投资机遇，我们正处在难得的市场窗口期。”
拉比尔列举了布里奇波因特与凯恩・安德森看好的三大地产赛道。 第一是医疗办公楼：伴随人口老龄化，该板块会持续跑赢大盘。他称该类资产二十余年空置率从未超过 10%，需求远大于供给。凯恩・安德森重点布局肿瘤、神经科、心脏科、诊断中心等高利润细分医疗办公物业。
“65 岁及以上人群的就医频次，是 45 岁以下人群的七倍。人口结构变化催生庞大医疗需求，而医疗办公楼正是承接这类需求的载体。”
第二个看好赛道是小型单元工业仓，也就是面向中小企业、电商商户的工商业仓储空间。 “中小企业贡献 GDP 的 47%。”
住宅地产方面，拉比尔认为高利率或将迎来一轮市场清算。2021‑2022 年，大量资本涌入多户公寓地产，当时很多项目融资参考的 10 年期美债收益率仅 1% 左右。
“如今大量那时候的债务即将到期。不少优质资产只是资本结构出现问题，这里面蕴藏巨大投资机会。”
休斯表示，高利率对布里奇波因特旗下私募信贷、私募股权的大部分组合企业影响有限。该机构主要布局高增长、高利润率企业，这类企业对利率波动抵御能力更强。
“当然我们更希望利率在当前水平企稳，而不是继续上行。我认为利率大概率正在筑底。站在投资角度，利率环境并不会实质性损害我们股权组合获取收益的能力。”
